+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Покупка квартиры у физического лица в рассрочку

Содержание

Как оформить продажу квартиры между физическими лицами в рассрочку

Покупка квартиры у физического лица в рассрочку

Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 28 сентября 2021. Время чтения 7 мин.

При оформлении договора купли-продажи в рассрочку стороны договариваются о сроках, величине выплат и вносят соответствующие положения в договор. Продавцу важно также оформить пункт о наложении обременения на квартиру в договоре и в заявлении при госрегистрации сделки в Росреестре. В таком случае покупатель не сможет распоряжаться недвижимостью до полного погашения задолженности.

Оплата в рассрочку

Выходом в таком случае может стать оформление ипотеки между частными лицами. Несмотря на то, что «кредит» у наших граждан стойко ассоциируется с банками, на самом деле само понятие не предполагает обязательного участия в сделке третьих лиц.

Рассрочка может оформляться как между частными лицами, так и между покупателем и застройщиком.

Согласно ст. 488 ГК РФ, оно подразумевает передачу имущества с условием оплаты его полной стоимости в течение определенного времени. При этом на товар налагается отягчение, то есть новый собственник не сможет продать или подарить его до момента полной выплаты всей положенной суммы продавцу.

Физические лица могут согласовать выплату стоимости квартиры по договору купли-продажи в рассрочку, если покупатель ожидает получения средств. Договор при этом может быть составлен 3 видов.
  1. Задаток + единовременный платеж. Схема предполагает уплату покупателем первоначального задатка, который является гарантом намерения приобрести данный объект недвижимости. Оставшаяся часть суммы выплачивается одним платежом в установленный срок. Этот вариант подходит, если покупатель ожидает получения крупной суммы.
  2. Задаток + ежемесячный платеж. Этот вариант также предполагает уплату задатка, но основная часть долга возвращается частями. Сроки и частота выплат устанавливаются по соглашению сторон. Такая сделка может предполагать уплату покупателем дополнительных процентов и штрафные санкции за задержку оплаты. Срок договора – от 1 года.
  3. Помесячная оплата без задатка. Этот вариант редко встречается при заключении договора рассрочки между физлицами. Похожие условия могут предлагать застройщики при покупке квартиры в недостроенном доме. Договор заключается на продолжительный срок и предполагает большую процентную ставку по рассрочке.

Задаток отличается от аванса. В отличие от него, если покупатель передумает приобретать квартиру, то уплаченная им денежная сумма останется у продавца. Если же нынешний хозяин недвижимости откажется от сделки, то уже он должен будет передать сумму задатка, увеличенную вдвое. Аванс в этом случае никаких гарантий сторонам не дает и возвращается покупателю при отказе от сделки любой из сторон.

Риски при продаже

Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами предполагает определенные опасности.

Таблица 1. Риски продавца и покупателя

Риски продавцаРиски покупателя
Невыплата покупателем денежных средств по договору рассрочкиОтказ продавца от снятия отягчения с квартиры после уплаты последнего взноса по договору рассрочки
Дополнительные расходы, связанные с судебными издержками в случае признания сделки недействительной на основании невыполнения второй стороной своих обязательствДополнительные расходы, связанные с оплатой судебных издержек при обращении в суд
Падение стоимости объекта недвижимого имущества за время его использования покупателемПри неполучении денежных средств и невыплате платежа в установленные сроки квартиру у покупателя могут забрать, а уплаченные денежные средства – вернуть не полностью. Из этой суммы будут вычтены штрафные санкции

Могут присутствовать и другие риски, которые будут зависеть от текста договора купли-продажи с рассрочкой платежа. Важно уделить внимание его оформлению, так как даже от незначительной ошибки в его пунктах может возникнуть немало проблем. К примеру, отсутствие в тексте документа четко обозначенных сроков совершения выплат способно привести к длительному ожиданию положенных денежных средств.

Особое внимание необходимо уделить формулировке пункта, связанного с передачей права собственности. В нем должно быть указано, что покупатель вступает в права собственности по факту совершения последнего платежа по договору. Если в нем будет отмечено, что полные права передаются покупателю после совершения первого платежа, то он сможет продать недвижимость после его внесения и исчезнуть.

Процесс оформления

Процесс оформления продажи в квартиры между физическими лицами в рассрочку практически ничем не отличается от совершения сделки в общем порядке. Он имеет некоторые особенности, которые необходимо учитывать при подготовке документов.

Первое, что должны сделать стороны, – согласовать график выплат и порядок их осуществления. Договоренности следует зафиксировать в договоре купли-продажи с рассрочкой между физлицами и заверить его нотариально.

В большинстве случаев рассрочка предполагает внесение платежей в крупных размерах. Стоит предусмотреть передачу средств распиской в присутствии нотариуса. При возникновении спора этот документ подтвердит совершение оплаты в установленный срок и в полном объеме.

Подписанный договор вместе со всеми бумагами предоставляется в Росреестр, куда стороны обращаются для регистрации сделки. Данный госорган в установленные сроки фиксирует факт передачи права собственности на объект недвижимого имущества.

Обе стороны в обязательном порядке при оформлении документов в Росреестре должны заявить о том, что недвижимое имущество будет находиться в обременении. Это защитит продавца от перепродажи или дарения квартиры до полной выплаты всей ее суммы. Такая недвижимость также не может быть передана по наследству до выплаты долга.

Отметка об обременении вносится и в выписку из ЕГРН о гос. регистрации права на объект недвижимого имущества. Этот документ заменил свидетельство о собственности с июля 2021 г.

Обременение должно быть снято продавцом после получения им последней выплаты по договору купли-продажи с рассрочкой. Для этого обе стороны должны обратиться в Росреестр и написать заявления.

Вместе с договором купли-продажи для регистрации сделки и перехода права собственности необходимо подготовить пакет документов.
  1. Тех. план объекта недвижимого имущества. Срок действия данного документа составляет год с момента его оформления. Если он был получен ранее этого срока, то владельцу квартиры потребуется обратиться в БТИ и оформить новый экземпляр документа. Процедура в среднем занимает месяц и требует от владельца оплаты госпошлины в размере от 1,5 до 2 тыс. рублей.
  2. Кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества оформляется в бумажном или электронном виде и содержит в себе данные из ГКН.
  3. Выписка из домой книги оформляется в ЖКХ по месту нахождения объекта недвижимого имущества. В ней содержится информация о прописанных и выписанных из квартиры лицах.
  4. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Копия счета оформляется в ЕИРЦ, и в ней должно быть отражено, что долгов за данным объектом недвижимости по квартплате не числится. Если задолженность есть, то продажа недвижимости может быть затруднена.
  5. Документ, подтверждающий оплату госпошлины за совершение сделки в размере 1 тыс. рублей.
  6. Заявления сторон о госрегистрации передачи прав собственности на объект недвижимого имущества.
  7. Паспорта покупателя и продавца. Если сделка совершается по доверенности, необходим нотариально заверенный документ, подтверждающий право данного лица на совершение сделки.

Как составить договор купли-продажи

Договор о продаже квартиры в рассрочку между физическими лицами отличается от обычного документа только в части, касающейся проведения платежей. Чтобы сделка была признана ипотечной, стороны должны подробно расписать данный раздел и все, что касается условий передачи имущества покупателю. Среди обязательных пунктов, наличие которых характеризует данный вид сделки, следующие:

  • цена за весь объект недвижимости;
  • величина задатка, если он используется сторонами, или первоначального взноса, который должен уплатить покупатель (она указывается в виде денежной суммы, а также в процентном соотношении к общей стоимости квартиры);
  • число и величина платежей, которые должен совершить покупатель для полного погашения общей суммы;
  • проценты за ипотеку, если о таковых была договоренность между сторонами;
  • порядок и сроки внесения этих сумм, максимально возможные задержки выплат;
  • срок, до истечения которого покупатель должен погасить всю задолженность за объект недвижимого имущества;
  • штрафные санкции;
  • порядок прекращения договора в случае отсутствия своевременных выплат за квартиру.

Помимо данных пунктов договор должен содержать указание того, что объект недвижимого имущества, в соответствии со ст. 488, 489 ГК РФ, находится в залоге. Также необходимо отметить, в каком порядке передаются права на квартиру, а именно – после осуществления последнего платежа по договору.

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку с обременением, актуален на 2021 год.

Отдельно необходимо рассмотреть вариант с привлечением средств, получаемых покупателем от государства в рамках различных программ, – к примеру, мат. капитал. Деньги перечисляются продавцу только после предоставления заключенного договора в отделении ПФР. Специалисты учреждения оценивают предоставленные бумаги и принимают решение о возможности выдачи средств.

С этим у покупателя способны возникнуть сложности, вследствие чего он не сможет совершить необходимый платеж. Если в договоре в качестве источника финансирования был указан ПФР или иной госорган, то из-за отказа продавцу придется обращаться в суд для получения полагающейся ему суммы.

Чтобы избежать юридических проблем, в договоре следует предусмотреть эту ситуацию, внеся в него соответствующий пункт. Необходимо указать, что при отказе в начислении денежных средств госорганам всю сумму покупатель должен выплатить за счет собственных средств. В таком случае невозможность совершения платежа повлечет расторжение договора и не потребует процедуры обжалования решения в суде.

Законодательная база

Основным нормативным актом, регулирующими процедуру оформления договора купли-продажи и ипотеки между частными лицами, является Гражданский кодекс РФ. Нормативно-правовой акт содержит в себе положения, регламентирующие оформление документов в данной сфере, права и обязанности сторон. В нем закреплены специфические ситуации, которые могут возникнуть при осуществлении договоренности.

Ст. 454 ТГ РФ регулирует вопросы, связанные с оформлением договора купли-продажи. Процедура приобретения товаров в кредит, которая применяется при рассрочке платежей за квартиру, регулируется положениями ст. 488 ГК РФ.

Ряд вопросов при продаже недвижимости охватывается Семейным кодексом РФ. К примеру, если квартира является совместно нажитым имуществом супругов или находится в общей собственности нескольких граждан, то процедура продажи производится с учетом ст. 34,35 СК РФ.

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/prodazha-kvartiry-v-rassrochku/

Продажа квартиры в рассрочку физическим лицом: как проходит сделка

Покупка квартиры у физического лица в рассрочку

Продажа квартиры в рассрочку возможна не только между физическим и юридическим лицом (то есть между заемщиком и банком), но и между физическими лицами без участия третьей стороны в виде финансовой организации.

Такой порядок продажи недвижимости регулируется статьями 454 ГК РФ, 488-489 Г РФ.

О том, как правильно оформить продажу квартиры в рассрочку и каковы нюансы такой сделки расскажем дальше.

Особенности сделки

В таком случае продавец выступает в роли кредитора для покупателя: он продает жилье не за полную стоимость сразу, а в оплату частями. В отличие от банка, здесь может не быть процентов или пени, а также штрафных санкций за досрочную выплату долга. 

О сумме, сроке “кредита” и ответственности за просроченные платежи стороны договариваются сами. Регистрируется такая сделка так само, как и обычный договор купли-продажи, но с одним важным уточнением: право собственности покупателю переходит с ограничением, так как на квартиру накладывается арест, до того времени, пока не будет выплачена вся сумма.

Для покупателя здесь сразу несколько плюсов:

  1. он сразу получает жилье, а выплачивает все постепенно. В некоторых ситуациях такой способ платежей будет оптимальным;
  2. сразу после подписания ДПК переходит право собственности, но есть ограничение на совершение каких-то юридических операций с недвижимостью. Например, нельзя продавать, менять, закладывать в банке. 

Для продавца очевидных плюсов в такой сделке нет. Но, если он выставит условия выплаты с процентами, то в конечном итоге заработает на сделке больше, чем при обычной продаже.

Варианты рассрочки

Чаще всего используют такие схемы:

  1. с первоначальным взносом или без такового. Сразу скажем, что последний вариант между физическими лицами используется редко, потому что это не выгодно. Размер первоначального взноса стороны определяют сами, обычно это до 50% от стоимости квартиры, чаще всего запрашивается сумма от 10 до 30%;
  2. с начислением процентов или без таковых — как правило, рассрочка не подразумевает начисление процентов, в чем и есть ее основное преимущество. Но, иногда собственник выставляет условие в 1-3% годовых;
  3. краткосрочная или долгосрочная выплата — собственнику не интересно растягивать период выплат на 10 и больше лет. А если есть проценты по выплатам, то и покупателю невыгодно платить долго, чем быстрее закроется долг, тем меньше он переплатит. 

Так как речь идет о продаже квартиры между физическими лицами, договорится можно о лояльных условиях для обеих сторон. В отличие от банка, где он сам выставляет условия, а заемщик вынужден на них соглашаться, если ему нужна ипотека.

Как проходит такая сделка?

Оформление договора купли-продажи квартиры в рассрочку ничем не отличается от заключения стандартной сделки, но изменения будут в самом ДПК, так как меняются условия оплаты покупки.

Примерно все происходит так:

  1. подбирается объект, стороны обсуждают условия продажи;
  2. оформляется договор задатка или предварительный договор купли-продажи;
  3. собираются все документы для сделки;
  4. у нотариуса составляется договор купли-продажи;
  5. стороны регистрируют сделку в Росреестре, и там же продавец накладывает на нее обременение, которое будет действовать до того, как покупатель выплатит все за квартиру;
  6. после того, как долг будет закрыт, продавец дает расписку, что он больше не имеет материальных претензий к покупателю, стороны обращаются в Росреестре и снимается обременение с недвижимости.

Необходимые для сделки документы и образец ДПК

Продавцу нужно собрать оригиналы таких документов:

  1. расширенная выписка из ЕГРН;
  2. технический паспорт на квартиру;
  3. поэтажный план из БТИ, сроком запроса не старше 1 месяца;
  4. справка о том, что по квартире нет ЖКУ долгов;
  5. справка о прописанных по адресу лицах;
  6. кадастровый паспорт квартиры;
  7. правоустанавливающие документы.

Дополнительно может понадобится:

  1. если продавец состоит в браке, то письменное разрешение на сделку от второго супруга;
  2. если в квартире прописан несовершеннолетний или недееспособный, то разрешение на сделку от органа опеки.

На сделке при себе нужно иметь оригинал паспорта.

Что касается оформления договора купли-продажи: помимо стандартных пунктов, дополнительно в нем указываются следующие:

  • размер первого взноса;
  • количество платежей, их размер;
  • есть ли проценты, если есть — то какие;
  • очередность платежей, дата, до которой должен быть сделан последний;
  • как будут передаваться деньги — наличными, на карту, иным способом, как документально будет подтверждаться факт передачи денег;
  • возможность досрочного погашения рассрочки;
  • ответственность сторон за нарушение условий договора.

Договора такого типа лучше составлять с юристом, так как здесь больше нюансов и нужно учитывать детали, которые не предусмотрены стандартным договором. Заверять ДПК этого типа у нотариуса обязательно.

Регистрационные действия

После того, как ДПК будет подписан и заверен нотариусом, продавец и покупатель обращаются в Росреестр, где им нужно пройти две процедуры:

  1. переход права собственности от продавца к покупателю. За эту операцию покупателю нужно заплатить госпошлину — 2000 рублей;
  2. наложение временного обременения на квартиру — это делает продавец.

Наложенное обременение будет действовать до тех пор, пока покупатель не выплатит всю сумму по договору купли-продажи. Такая мера дает гарантию продавцу, что покупатель выплатит всю сумму и до этого момента не продаст квартиру, не подарит ее кому-то или не заложит в банке.

Рисков в продаже квартиры в рассрочку не больше, чем при обычной продаже.

Как меру защиты можно покупателю использовать титульное страхование, в рамках которого юристы страховой компании проведут тщательную юридическую проверку, а продавцу правильно оформлять все документы.

Лучше все это делать с юристами и нотариусами, так как не зная досконально юридические аспекты таких сделок, можно допустить серьезные ошибки.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/kak-oformit-prodazhu-kvartiry-v-rassrochku-mezhdu-fizicheskimi-licami/

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Покупка квартиры у физического лица в рассрочку

Beliakina Ekaterina/Fotolia

Многие считают, что в ипотечных сделках обязательно должен участвовать банк. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации, при участии лишь двух сторон – продавца и покупателя.

Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности.

Однако специалисты «Метриум Групп» уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.

Что такое ипотека между частными лицами?

Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же.

Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника.

А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.

Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья.

Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то что банк в ней участвовать не будет.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Альтернативная сделка: как это работает?

Зачем нужна ипотека между физическими лицами?

Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются.

При этом ипотека на «вторичке» практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто.

Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.

Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить за новую они не могут и «альтернатива» срывается.

Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку.

В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.

Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами?

Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:

  • в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;
  • при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;
  • в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2021 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении. То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.

7 правил переговоров с продавцом квартиры

Что пишут мелким шрифтом в договорах?

Как правильно составить договор для такой ипотечной сделки?

Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

  • общая стоимость квартиры;
  • размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • количество платежей;
  • дату и порядок внесения платежей;
  • срок полного погашения задолженности;
  • штрафные санкции за просроченные платежи;
  • порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
  • указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Пример оформления ипотечного договора между частными лицами:

По согласованию сторон стоимость указанной Квартиры составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

Оплата Квартиры Покупателем производится в следующем порядке:

Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, что составляет 30% (тридцать процентов) от стоимости Квартиры, уплачена Покупателем наличными Продавцу при подписании настоящего Договора, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости Квартиры, Покупатель обязуется выплатить Продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2021 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости Квартиры в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, Продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего Договора утратившим силу.

В случае признания настоящего Договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, Квартира передается в собственность Продавцу, а Покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего Договора и до даты признания настоящего Договора утратившим силу.

В связи с вышеизложенным, согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены Квартиры.

До полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Покупатель не имеет права совершать любые сделки с Квартирой, за исключением передачи Квартиры в пользование третьим лицам по договору аренды.

Залог с Квартиры снимается дополнительным соглашением к настоящему Договору, подписанным Сторонами в присутствии нотариуса. После подписания данного дополнительного соглашения, оно становится неотъемлемой частью настоящего Договора.

Для снятия обременения с Квартиры Стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Какие есть риски при рассрочке между частными лицами?

Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать.

Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д.

Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.

Риски для продавца

Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег. Так как в свидетельстве о

собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.

https://www.youtube.com/watch?v=I8fK0B4wEog

Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:

  • суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;
  • суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;
  • суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства – покупателю.

Когда речь идет об ипотеке между «физиками», наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.

Риски для покупателя

Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим.

Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств.

Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег.

Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.

«Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам.

Естественно, что ипотека между «физиками» не станет массовым явлением. Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное – принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств.

И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого».

«Метриум Групп»

Не пропустите:

Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Могу ли я требовать у Сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?

Банки, в которых взять ипотеку проще всего

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/suschestvuet_li_rassrochka_mezhdu_chastnymi_litsami/5813

Как купить квартиру в рассрочку, возможно ли без первоначального взноса? Условия и документы сделки

Покупка квартиры у физического лица в рассрочку

Законодательство РФ допускает возможность приобретения недвижимости в рассрочку у физических и юридических лиц.

Данный тип сделок предполагает, что до того момента, как долг будет выплачен в полном объеме, приобретенная недвижимость будет находиться в залоге у продавца.

Сделка имеет ряд особенностей:

  • Продавец берет на себя роль займодателя.
  • Расчеты происходят не единовременно, покупатель вносит платежи частями.

Покупка квартир в рассрочку у застройщика имеет свои плюсы и минусы:

  1. Можно приобрести жилье в новостройке. Сделка возможна до того момента, когда дом будет сдан в эксплуатацию.
  2. Рассрочка может быть предоставлена как на платной, так и на безвозмездной основе.
  3. Сделка предполагает внесение первоначального взноса в размере 30–50% от общей стоимости квартиры.
  4. Срок, на который заключается договор, составляет в среднем от 12 до 36 месяцев.
  5. В случае трудностей с внесением платежей за покупку можно рассчитывать на отсрочку, однако надо учитывать, что такое условие действует не во всех компаниях.
  6. Отсрочка может быть предоставлена максимум на 12 месяцев.

Кому выгодна поэтапная схема расчетов?

Для покупателя купить квартиру в рассрочку выгодно, ведь это значит, что платежи будут вноситься поэтапно, но при этом нет необходимости собирать документы для ипотеки, искать готовых поручиться за него людей и переплачивать за пользование деньгами банка. Чаще всего на такую сделку решаются люди, которые в обозримом будущем ожидают поступления крупной суммы, например, годовой премии, выручки от продажи автомобиля и др.

Справка: Для продавцов – это способ быстрее продать свою недвижимость в условиях спада активности на рынке. Иногда на рассрочку соглашаются также в тех случаях, когда ожидается снижение цен на аналогичные объекты.

Сделки с предоставлением рассрочки популярны в случаях с новостройками, но и на вторичном рынке возможна покупка у физического лица по подобной схеме.

Если стороны договариваются о рассрочке – условия сделки зачастую предполагают выплату оставшейся части стоимости квартиры с учетом показателя инфляции, т. е. покупатель обязуется дополнительно выплатить 13–15% от суммы.

Приобретение дома

Загородную недвижимость и частные дома также можно приобрести в рассрочку, но далеко не каждый продавец согласится на сделку — чаще всего деньги продавцам требуются сразу и ждать 2–3 года они не готовы. Если сделка заключается, то ее срок редко превышает 2 года.

Способы внесения оплаты

Расчеты между продавцом и покупателем могут проходить 3 способами:

  1. Внесение задатка и выплата остальной суммы. Размеры задатка оговариваются между участниками сделки. Для его оформления стороны должны заключить предварительный договор купли-продажи. Задаток не подлежит возврату в случае отказа покупателя от сделки.
  2. Выплата задатка и уплата оставшейся суммы с процентами. В договоре в этом случае должна быть указана ставка процента и общая сумма долга.
  3. Ежемесячное внесение платежей без уплаты задатка. В этом случае стоимость квартиры делится на равные части и платежи вносятся ежемесячно до полной уплаты долга. Рассрочка может быть предоставлена как под процент, так и безвозмездно.

Сопровождение специалиста

Сделки очень выгодны для покупателей, но при их заключении необходимо учитывать ряд юридических нюансов. Именно поэтому при покупке стоит прибегнуть к советам грамотного юриста, который будет сопровождать сделку, а впоследствии обратиться к нотариусу и заверить договор нотариально. Эти действия позволят существенно сократить возможные риски.

Необходимые документы

Покупателю потребуется:

  • Паспорт гражданина РФ и его копия.
  • Заверенное нотариусом согласие супруга (супруги) на покупку квартиры.

Для продажи квартиры в новом доме от продавца потребуются:

  • Разрешающие документы на строительство.
  • Разрешение на введение объекта в эксплуатацию.
  • Техпаспорт дома.
  • Протокол распределения квартир.
  • Передаточный акт из гос. архитектурно-строительной организации.
  • Свидетельство о постановке дома на кадастровый учет.

На вторичном рынке от продавца потребуется:

  • Гражданские паспорта всех владельцев квартиры.
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость.
  • Свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН.
  • Кадастровый и технический паспорта на квартиру.
  • Договор купли-продажи в 3 экземплярах.
  • Справка по форме №9.
  • Согласие органов опеки на сделку (если собственник несовершеннолетний).
  • Согласие супруга на сделку.
  • Справка из УК об отсутствии долгов по услугам ЖКХ.
  • Справка из ФНС.

Алгоритм действий

  1. Участники сделки согласуют условия.
  2. Составляется и подписывается предварительный договор купли-продажи.
  3. Вносится задаток.
  4. Составляется и подписывается основной ДКП.

  5. Документы передаются в Росреестр для регистрации.
  6. Накладывается обременение на квартиру до полной уплаты долга.

  7. После внесения всей суммы задолженности покупатель и продавец вместе обращаются в Росреестр для снятия обременения.

Порядок оформления покупки с частичными взносами от застройщика

Порядок приобретения жилья таков:

  • Поиск застройщика.
  • Проверка его репутации.
  • Согласование условий сделки.
  • Заключение ДДУ и оформление рассрочки.
  • Регистрация ДДУ в Росреестре.

Важно! При оформлении договора особое внимание стоит обратить на суммы и сроки, указанные в соглашении.

Купить квартиру в рассрочку у физического лица на вторичном рынке получается довольно редко. Однако случаются ситуации, когда такие договора оформляются между родственниками, или при переезде продавца в другую страну на ПМЖ.

Для оформления сделки заключается стандартный ДКП, в который вносится пункт о предоставлении рассрочки, а также указывается момент перехода права собственности и указываются штрафы и санкции за просрочку.

Начальный взнос при такой схеме составляет 50% от стоимости. Программы, при которых квартиру можно купить у хозяина без первоначального взноса и участия банка, вряд ли часто встречаются. Иногда бывают программы с нулевым взносом, которые предполагают выплату 10 или 20% от стоимости жилья спустя год после заключения сделки, а не сразу после подписания соглашения.

Меры государственной поддержки

Государство также оказывает меры социальной поддержки некоторым категориям граждан. Получить рассрочку можно в рамках социальных программ «Молодежи доступное жилье», «Жилье работникам бюджетной сферы» и др.

В этом случае государство компенсирует частичную оплату покупки жилья путем предоставления субсидии.

Разделы договора

ДКП в рассрочку должен содержать следующие разделы:

  1. Персональные данные сторон.
  2. Точные сведения об объекте недвижимости.
  3. Права и обязанности участников договора.
  4. Сроки и процедура передачи жилья покупателю.
  5. Цена.
  6. Сведения о рассрочке.

Справка: По желанию сторон соглашение об условиях покупки можно заверить у нотариуса.

Если квартира приобретается у застройщика в ДДУ должны содержаться сведения о:

  • Строительной компании.
  • Персональные данные участников сделки.
  • Полная информация о строящемся объекте.
  • Права и обязанности участников сделки.
  • Сроки введения дома в эксплуатацию.
  • Условия передачи жилья покупателю.
  • Гарантийный срок.
  • Стоимость жилья.
  • Условия рассрочки.

Подробная информация о рассрочке и график внесения платежей выносятся в приложение к ДДУ.

Передача прав собственности происходит после полной выплаты стоимости квартиры и установленных процентов в соответствии с подписанным ранее договором.

Чем сделка отличается от ипотеки?

Отличается более низкими процентами, а также отсутствием необходимости в оформлении залога и незначительной общей переплатой.

При оформлении рассрочки покупатель не обязан покупать страховку и оплачивать дополнительные комиссии. Никто не оценивает платежеспособность и кредитную историю покупателя.

Отличия:

  • Быстрота оформления.
  • Нет необходимости ожидать предварительного согласия на сделку.
  • Первоначальный взнос может быть менее 30%.
  • Нет комиссий и страховок.

Санкции за несвоевременный платеж

Если покупатель допускает просрочку при внесении платежей – согласно заключенному ранее договору к нему могут быть применены штрафы, которые будут начисляться за каждый день просрочки. Их размер составляет от 0,15% до 1% от суммы задолженности за каждый пропущенный день.

Расторжение продацом ДКП в случае долга

Если покупатель не выполняет свои обязательства и не вносит платежи в установленный срок – продавец вправе расторгнуть договор и потребовать возврата проданного товара (согласно пункту 2 статьи 489 ГК РФ).

Статья 489 ГК РФ. Оплата товара в рассрочку

  1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
  2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
  3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

Какие документы получают после погашения задолженности?

После того как покупатель вносит последний платеж, и задолженность гасится – участники сделки должны вместе обратиться в Росреестр для снятия обременения с квартиры. После этой процедуры покупателю выдается выписка из ЕГРН, в которой будет отмечено снятие обременения и передача прав собственности к новому владельцу.

Преимущества и недостатки

Плюсы:

  • Нет необходимости в предоставлении справок о доходах.
  • Не нужно оформлять страховку.
  • Не нужно собирать большой пакет документов.
  • Сделка удобна для вкладчиков, которые ожидают окончания срок действия депозита.

Минусы:

  • Позволить себе оформление рассрочки могут только те покупатели, которые полностью уверены в своей платежеспособности.
  • Квартира не переходит во владение покупателя до выплаты всей суммы.
  • Продавец может передумать продавать жилье, что повлечет за собой судебные разбирательства и потерю времени.
  • Застройщик может быть объявлен банкротом, и новый собственник дома может повысить проценты по рассрочке.

Рассрочка при приобретении недвижимости – отличная возможность купить собственное жилье, не переплачивая при этом огромные проценты банкам. Стоит также отметить, что сделка с оформлением рассрочки имеет ряд особенностей и нюансов, поэтому лучше всего воспользоваться помощью профессионала, который сможет грамотно оценить возможные риски и будет сопровождать сделку на всех ее этапах.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/lgoty/oformlenie-v-rassrochku.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.